- 马来西亚独特的土地所有权历史，导致部分产权混乱甚至无效，尤其是马来保留地和土著（Bumiputera）地块，这些地块有严格的所有权限制。
- 外国人需格外小心，这些地块禁止购买，一旦误购，整个交易可能被判无效。
1. 土著配额（Bumiputera Quotas）
马来西亚的平权政策为土著（Bumiputera，即马来原住民）保留部分新房产。外国人若误购土著地块，可能导致房产和投资双双损失。
2. 外国人购房最低门槛
此外，各州对外国人购房设有最低价格门槛，如槟城（本岛公寓）为40万令吉，槟城岛有地住宅则高达180万令吉。这些门槛经常变动，且因房产类型和地段而异，投资者在做决定前必须查明最新要求。未达门槛将导致交易无效，带来法律和经济损失。保持信息更新并咨询本地专家，是应对不断变化政策的唯一方法。
3. 货币波动
马来西亚房地产市场受全球经济趋势和马币（令吉）波动影响极大。过去十年，马币经历了大幅波动，影响了房产价值和外国投资者的租金收入。
4. 市场周期
目前马来西亚正面临房产过剩，主要城市有大量未售出房源，这会压低价格并延缓回报。投资者需做好应对市场周期的准备，明白时机至关重要。
5. 低租金回报率
马来西亚的租金回报率，尤其在巴生谷等热门地区，年均约为3%，但这一数字并不保证。投资者常常面临长时间空置、意外维修和持续维护等成本，侵蚀利润。
6. 融资难题与利率风险
外国人在马来西亚申请房贷面临巨大障碍，本地银行很少向非公民放贷。即使是本地投资者，也需警惕浮动利率，因其可能突然上涨，超出租金收入。尤其在加息周期，贷款还款压力骤增，容易失控。
对许多人来说，全款购房或在本国获得融资，可能是避免后续风险的最安全方式。
7. 税务陷阱
马来西亚对房产出售利润征收房地产增值税（RPGT），外国人税率远高于本地人。购房后数年内出售，税负尤为沉重，严重削减预期收益。许多投资者忽视这些成本，最终在交割时才发现利润大幅缩水。务必将RPGT纳入投资计算，并咨询税务顾问，确保了解自身义务。合理规划有助于保住辛苦赚来的收益，避免代价高昂的错误。
适应、多元化并在马来西亚变动市场中成长
马来西亚房地产市场充满机遇与挑战，只有睁大双眼、谨慎应对者才能受益。法律复杂、政策多变、货币波动和隐性成本，都会让经验丰富的投资者也措手不及。通过持续学习、分散投资，并考虑全球公民身份，个人可适应人口和经济变化，在快速发展的世界中保障未来财富与自由。
